Mietrechtsänderung 2018/2019

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze

Modernisierungskosten sollen nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit.

Ferner wird für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Sofern die Miete höchstens bei 7 Euro je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 Euro innerhalb von 6 Jahren steigen. Auch letzteres ist eine Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Entwurf.

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 30 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Vermieter sollen künftig verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse  – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert über diese Umstände Auskunft zu erteilen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings sollen sich Vermieter bis zu zwei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages auf Ausnahmen berufen können.

Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ausreichen. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, soll der Mieter künftig nur hierauf verweisen müssen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, soll eine Rüge ohne Begründung ausreichen.

Es soll aber dabei bleiben, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

„Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung

Es soll Vermietern erschwert werden, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So soll künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet werden, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung soll sich der Vermieter entlasten können, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt. Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des „Herausmodernisierens“ vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.

Zudem soll das gezielte „Herausmodernisieren“ künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietrechtsreform könnte ab 1.1.2019 gelten

Wenn der Bundestag das Gesetz zur Änderung des Mietrechts am 29.11.2018 verabschiedet hat, muss es anschließend noch den Bundesrat durchlaufen. Die kommende Bundesratssitzung (gleichzeitig die letzte Sitzung im laufenden Jahr) findet am 14.12.2018 statt. Sofern der Bundesrat keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses stellt, könnten die Änderungen am 1.1.2019 in Kraft treten.

Quelle: Haufe Online Redaktion

Aktuelle Mietobjekte

Chieming: 2 Zimmer-Wohnung mit Galerie in zentraler Lage, ca. 50 qm, Balkon, ab 01.04.2019, KM 495,– € zzgl. NK/Kaution

Chieming 2-Zimmer-Wohnung mit Galerie, ca. 50 qm, Süd-West-Balkon, frei zum 01.11.2018, KM 495,– € zzgl. NK/Kaution VERMIETET

Rosenheim, 1 Zimmer-Appartement in zentraler Lage, frei ab 01.11.2018 KM 460,– € zzgl. Garage, NK, Kaution VERMIETET

REH in Bad Endorf, WFL ca. 140 m², GrSt ca. 200 m², frei ab 01.10.2018 KM 1.140,– € zzgl. 275,– € NK  zzgl. 50,– € Garage VERMIETET

Bad Endorf: 3 Zimmer Luxus Dachgeschosswohnung nach Absprache frei! Ca. 100 m² Wohnfläche und 25 m² Nutzfläche, ehemalige Musterwohnung, Kirschparkett, weißer Sichtdachstuhl, diverse Einbauten, Tiefgarage und oberdirdischer Stellplatz,  990,– € zzgl. NK/Kaution VERMIETET

Bad Endorf: 3 Zimmer Dachgeschosswohnung, ca. 80 m² Wohnfläche, tiefer Südbalkon, Parket, EBK (gegen Ablöse), Bad, Gäste-WC, in ruhigem 5-Familien-Haus, frei ab 01.07.2018, 650,– € zzgl. NK, Garage, Kaution VERMIETET

Wasserburg/Altstadt: Kleine Laden-Verkaufs- oder Bürofläche, Tränkgasse 3, ca. 23 m², frei zum 01.07.2018, 230,– € zzgl. NK/Kaution VERMIETET

Wasserburg/Altstadt: Außergewöhnliches Appartement im Herzen der Wasserburger Altstadt! DG, Wfl. ca. 50 m², Nutzfläche ca. 80 m², frei, 420,– € zzgl. NK/Kaution VERMIETET

3 Zimmer Wohnung in Halfing . 1. OG eines ZFH in zentraler Lage, ca. 63 m² Wfl. mit Gartenbenutzung, EBK, überdachter Stellplatz, frei, 500,– € zzgl. 20,– € Stellplatz zzgl. NK/Kaution VERMIETET

Helle, großzügige Wohnung in Eggstätt: ca. 90 m² Wfl., 3 Zimmer, 1. OG, Laminat, Fußbodenheizung, frei nach VB, 790,– € zzgl. 190,– € NK-VZ zzgl. 45,– € Stellplatz/Carport – VERMIETET

Bad Endorf: Großzügige 2-Zimmer-Wohnung, 1. OG, frei ab 01.03.2018, KM 590,– € zzgl. 140,– € NK-VZ zzgl. 36,– € Garage VERMIETET

Breitbrunn/Westerhausen: Wohlfühlwohnung im Dachgeschoss eines alten Gutes mit herrlichem Blick auf den Langbürgner See, ca. 50 m², 2 Zimmer, kleiner Süd-Balkon, Laminat, frei ab 01.04.2018, 495,– € zzgl. 150,– € BK-VZ und 55,– € Garage VERMIETET

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Keine Kürzung der Heizkostenabrechnung, weil Wärmezähler fehlt

Hintergrund: Wärmezähler für Warmwasser fehlt

Die Mieter einer Wohnung verlangen vom Vermieter die Rückzahlung von Betriebskosten.

Der Vermieter hatte unter anderem die Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet. Wärme und Warmwasser wurden mittels einer verbundenen Anlage erzeugt. Der Vermieter rechnete nach Verbrauch ab, allerdings war entgegen § 9 Abs. 2 HeizKV die auf die Warmwasserversorgung entfallene Wärmemenge nicht mittels eines Wärmezählers erfasst worden. Die Mieter meinen, deshalb seien die Kosten für Heizung und Warmwasser gemäß § 12 Abs. 1 HeizKV um 15 Prozent zu kürzen. Sie verlangen den Kürzungsbetrag vom Vermieter zurück.

Entscheidung: Kein Kürzungsrecht

Die Mieter können keine Rückzahlung verlangen. Den Mietern steht kein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizKV zu.

Nach dieser Vorschrift ist in den Fällen, in denen die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, der Nutzer berechtigt, diese Kosten anteilig um 15 Prozent zu kürzen. Doch selbst wenn der Vermieter verpflichtet gewesen sein sollte, die Wärmemenge zu erfassen, sind die Voraussetzungen für eine Kürzung hier nicht erfüllt. Ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV entsteht nur, wenn entgegen der Vorschriften der Heizkostenverordnung verbrauchsunabhängig abgerechnet wird, nicht aber wenn die Abrechnung aus sonstigen Gründen fehlerhaft ist.

Zwar mag der verbrauchsabhängige Teil der Abrechnung den Vorgaben von § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV nicht entsprechen, das ändert jedoch nichts daran, dass die Abrechnung gleichwohl verbrauchsabhängig erfolgt ist. Durch den etwaigen Formverstoß wird die Abrechnung nicht zu einer verbrauchsunabhängigen Abrechnung.

(LG Berlin, Urteil v. 15.6.2017, 67 S 101/17)

Mietpreisbremse wackelt

Wohnen
Amtsgericht München erklärt Mietpreisbremse für unwirksam
Wohnungen in München

Mit der Mietpreisbremse sollten die stark steigenden Mieten bekämpft werden.
Ein Amtsrichter hat erklärt, die Mietpreisbremse sei in München nichtig. Die Staatsregierung habe Fehler bei der Umsetzung des Bundesgesetzes gemacht. Die Kläger argumentierten, dass ihre Miete in der Maxvorstadt durch die Mietpreisbremse niedriger sein müsse. Das Justizministerium arbeitet bereits an einer Neufassung des Gesetzes, um mögliche Unsicherheiten künftig zu vermeiden.

Von Anna Hoben

Fast zwei Jahre ist es her, dass die Mietpreisbremse in Bayern in Kraft getreten ist. Erleichterungen für Mieter hat die Regelung seither nicht wirklich gebracht – zu viele Ausnahmen birgt das Gesetz, zu viele Schlupflöcher für Vermieter. Wer in München eine Wohnung gefunden hat, ist zudem in der Regel meist nur froh und will sich nicht gleich mit dem Vermieter anlegen.

Zwei Mieter aus der Maxvorstadt haben es trotzdem getan und sind vors Amtsgericht gezogen. Der zuständige Richter Christian Stadt hat ihre Klage nun teilweise abgewiesen – mit der Begründung, dass der Freistaat bei der Umsetzung des Gesetzes Fehler gemacht habe. Die Mietpreisbremse sei in München nichtig.

Die Kläger wohnen seit Juni 2016 in einer 100-Quadratmeter-Wohnung in der Erzgießereistraße und bezahlen 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nur bei 13,78 Euro. Und laut Mietpreisbremse darf die Miete höchstens zehn Prozent darüber liegen. Der Vermieter dürfe also statt 2000 Euro nur 1516 Euro verlangen, argumentierten die Kläger und forderten unter anderem Auskunft über die Höhe der Vormiete ein – denn davon hängt ab, ob die Bremse greift.
Wohnen in München Ein Mieter wehrt sich
Ein Mieter wehrt sich
Die Mietpreisbremse sei wirkungslos, sagen viele. Denn wer traut sich schon, gegen seinen Vermieter vorzugehen? In Hadern hat ein Mann aufbegehrt. Von Anna Hoben mehr …

Die Mietpreisbremse ist Bundesgesetz, ihre Umsetzung allerdings Ländersache. Für die Dauer von fünf Jahren können die Landesregierungen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen. Das Gesetz sieht eine Begründung vor, warum der Wohnungsmarkt dort jeweils besonders angespannt ist: „Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.“

Diese Vorgabe erfülle die bayerische Verordnung in Bezug auf München nicht, heißt es in der Urteilsbegründung vom Amtsgericht. „Welche Tatsachen für München als dem größten und wichtigsten Mietmarkt Bayerns in die Bewertung der Landesregierung eingeflossen sind, lässt sich der Verordnungsbegründung nicht entnehmen.“ Der Richter verweist auf eine Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs vom April, der diese Mängel ebenfalls benannt habe.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München reklamierte das Urteil am Mittwoch als Sieg für sich. „Amtsgericht München kippt Mietpreisbremse“, so betitelte er vollmundig eine Pressemitteilung. Dem Mieterschutzinstrument sei dadurch „in Bayern ein vorzeitiges Ende bereitet“ worden. Das Urteil ist allerdings nicht rechtskräftig, die Kläger können innerhalb eines Monats Berufung einlegen.
Der Mieterverein will Rechtssicherheit

Der Mieterverein München, der die Kläger beraten hatte, kündigte indes an, mit seinem Mitglied in die nächste Instanz zu gehen. „Da muss sehr schnell Rechtssicherheit her“, sagte die Vorsitzende Beatrix Zurek. „Es muss für alle klar sein, ob die Mietpreisbremse gilt oder nicht.“ Sollte das Urteil Bestand haben, müsse der Freistaat „schnellstens seine Hausaufgaben machen und seine fehlerhafte Begründung korrigieren. An dem Bundesgesetz besteht ja kein Zweifel. Es muss nur ordentlich umgesetzt werden.“

Laut Geschäftsführer Volker Rastätter berät der Mieterverein derzeit etwa 20 weitere Mitglieder in Bezug auf die Mietpreisbremse. Gerade sei etwas Schwung in die Sache gekommen, hätten sich mehr Mieter getraut, aufzubegehren. „Und jetzt wird das wieder gestoppt.“ Bisher hat es am Amtsgericht zwei Urteile gegeben, in denen die Mietpreisbremse angewendet wurde, eines davon ist bereits rechtskräftig. Vier weitere Verfahren laufen noch.

Welche Auffassung die nächste gerichtliche Instanz vertritt, darauf wollen manche nicht warten. Die Münchner SPD fordert von der Staatsregierung eine sofortige Nachbesserung.

Genau die sei längst in Arbeit, teilt das bayerische Justizministerium auf Anfrage mit. Das Urteil des Amtsgerichts wirke sich zwar nur auf die Beteiligten des Verfahrens aus. Man habe aber bereits die Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs vom April zum Anlass genommen, eine Neufassung der Preisbremse in die Wege zu leiten.

Die Verordnung soll mit einer „noch ausführlicheren, auf die einzelnen Gemeinden eingehenden Begründung neu erlassen werden“, teilte eine Sprecherin des Justizministeriums am Mittwochabend schriftlich mit. Das erklärte Ziel sei, künftig mögliche Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Der Erlass der neuen Mieterschutzverordnung solle bereits im Juli erfolgen.

(Artikel aus der SZ, 21.07.2017 – über XING)

Aktuelles aus verschiedenen Bereichen

Verwaltung aktuell – Winterzeit – Vogelfütterung

Tauben füttern auf dem Balkon einer Eigentumswohnung ist verboten. In einem vom AG München entschiedenen Fall war in der Hausordnung geregelt: „Das Füttern von Tauben und Möwen auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus ist nicht gestattet.“ Das AG sieht zum einen in der Fütterung der Tauben einen Verstoß gegen die Hausordnung. Zum anderen hat die WEG aber auch schon einen gesetzlichen Anspruch auf Unterlassen der Taubenfütterung. Die Mitglieder einer WEG bilden eine soziale Gemeinschaft. Damit besteht zwischen ihnen eine Sonderverbindung, innerhalb derer allgemein eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme gilt. Durch das Auslegen von Vogelfutter, das Bereitstellen von Wasser und das Aufstellen von Nist- und Brutgelegenheiten verletzt der Eigentümer aber dieses Rücksichtnahmegebot des § 14 WEG. (AG München, Urteil vom 23.09.2015, 485 C 5977/15WEG)

Nutzerwechselkosten sind nicht als Betriebskosten umlagefähig. Nutzerwechselkosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter darf den Mieter daher in der Betriebskostenabrechnung nicht damit belasten. Der ehemalige Mieter einer Wohnung verlangt vom Vermieter die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens. In der nach Ende des Mietverhältnisses erteilten Betriebskostenabrechnung für Januar bis April 2014 hat der Vermieter dem Mieter unter anderem Nutzerwechselkosten von 20,54 € in Rechnung gestellt. Der Mieter akzeptiert diese Position nicht. Bei den Nutzerwechselkosten handelt es sich schon begrifflich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Diese sind solche Kosten, die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die einmalig entstehenden Aufwendungen beim Auszug des Mieters fallen nicht darunter. Sie können deshalb in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter nicht angelastet werden. (AG Saarbrücken, Urteil vom 07.10.2016, 36 C 348/16) Praxis-Tipp: Die Entscheidung entspricht der Linie des BGH, der Nutzerwechselkosten nicht als Betriebskosten, sondern als Verwaltungskosten ansieht (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07). Der BGH sieht es aber als zulässig an, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass dieser die Nutzerwechselkosten tragen muss! Daher zwingende Aufnahme unter sonstige Betriebskosten im Mietvertrag nötig!

 

 

 

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